7月20日，住建部联合八部委印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）提出，在人口净流入的大中城市，要多措并举，加快发展住房租赁市场。

在中国房地产开发集团理事长、原国家房改课题组组长孟晓苏看来，九部委联合下发的发展租赁市场的新政力度之大，可谓前所未有。这意味着“住房改革再次出发”，改革方向是改变过去重售轻租的现状，向租售并举转变。

他认为，“只要能够保证老百姓的基本住房，在基本住房问题上给予足够的政策，商品房就应该用市场的方式解决。不同的购买者和租赁者会在市场上找到自己的定位和选项。”

二、强调“新市民”概念

九部委《通知》提出，在人口净流入的大中城市，要多措并举，加快发展住房租赁市场。同时又要求贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，建立购租并举住房制度，要解决新市民住房问题。

与以往住房改革政策不同，此次改革突出了“新市民”概念，并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

在中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞看来，九部委发文支持12个城市的试点，目的在于通过实践探索和经验总结，尽快出台中国特色住房制度中的租赁政策。

“随着住房租赁制度改革的进一步推进，滞后的租赁市场也将被放置在风口上。但是也必须认识到，打破一些旧有制度的坚冰还比较艰难，租赁市场发展任重道远。”倪鹏飞说。

根据国家统计局数据显示，中国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有1.6亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。

通过以上数据可见，中国租赁市场规模巨大。但在房价高企的情况下，如何解决“新市民”住房问题，正在考验执政者的智慧。

倪鹏飞在接受《中国新闻周刊》采访时认为，从需求角度看，在中国经济社会发展进入新阶段，居民需求包括住房消费需求更加多样化，租房成为主要选择。而城镇化加速期的大规模的流动人口对租赁需求大大增加。尤其城镇化迈入以人为核心的新型城镇化阶段，新市民尤其是年轻人住房需求成为住房发展的重要问题，租赁需求相对购买需求更加迫切。从供给角度看，中国住房市场结束短缺迈入了饱和的新阶段，目前城镇家庭与住房套数之比已经超过了1:1.1，富裕居民的投资需求为租赁市场提供了规模不小的房源。

“目前一些城市已经出现不同程度的空置和库存，这不仅导致当前资源浪费，而且没有市场信号引导，还有可能导致未来严重过剩。发展租赁市场，是解决新市民问题的重要途径。”倪鹏飞说。

三、住房租赁面临几大难题

倪鹏飞从三个方面分析了阻碍住房租赁市场的因素：一是租赁供给短缺。首先，由于预售制度的存在，房地产企业通过商品房预售，利用购房者的资金和金融机构的借款，通过高杠杆，以较少的资金投入可以获得较大利润，而房地产企业通过自持物业从事出租，资金占用多，单位资金利润低，因此，房地产企业更愿意选择开发出售，而不愿意从事持有出租。

其次，从税费方面看，目前房地产租赁需要缴纳所得税、增值税、房产税等，这些税收存在重复征收问题，加上税负过重，在目前的租价水平下，租赁企业利润低甚至面临亏损。

再次，由于缺乏规范的法律约束，业主出租住房也面临权利受损的威胁。

二是租赁需求不足。租房居住等权益得不到应有的保障。房东可以随时赶走租户，可以随时提升租金，租户必须接受许多苛刻使用限制和约束。租户缺乏基本的安全感；租购不同权即租房者无法取得与购房者相等的权益，包括教育、医疗等公共服务，这是导致只购不租的重要原因。

三是租赁中介混乱。由于缺乏完善租赁市场的监管（包括事前准入、事中监管和事后奖惩制度）和行业自律制度，以及严重的监管和自律缺位，导致乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，严重损害和挫伤了租赁供求双方的权益，大大降低了供求双方租赁住房的意愿。

同样，居理新房数据研究院主任阳洋也向《中国新闻周刊》表示，目前租赁市场并没有成体系的监管机制，并且在租赁体制下的法律法规还不完善，房产中介、流动人口、基层社区等多方面涉及租赁的监管并为落实，导致恶性租赁事件时有发生；租赁市场缺少规模化、专营租赁服务的企业，缺乏一个专业的市场品牌，整个市场供给还是以散户状态为主，中介机构大面积存在欺瞒租赁价格、违规收费、隐瞒房屋真实情况、提前解约等情形；中国的国情相对特殊，人数基数大，城市化率、发达程度、价值理念等一系列都比不上德国、法国等一些租房市场非常成熟的发达国家，在广大人民群众中的推广落实也面临重大难题。

四、构建多元化市场主体

实际上，去年出台的《若干意见》，已经从财税、金融、户籍等方面对住房租赁市场提出了解决手段。

根据《国民经济和社会发展第十三个五年2016-2020年规划纲要》内容显示，中国将加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对于具备购房能力的城镇居民，支持其通过住房市场购买商品住房；对于无能力购买住房的居民特别是非户籍人口，支持其从市场上租房居住；对于难以承受房租、符合条件的困难家庭，政府予以公共租赁住房保障。

倪鹏飞也认为，解决租赁住房问题显然主要依靠市场。首先，租赁住房体系中的市场部分，应该完全由市场解决。政府要做的是改革和完善相关的制度基础和监管规则，发展和培育供求市场主体，使供求双方有动力、有条件并且依循规则参与租赁交易。其次，租赁住房体系中保障部分，虽然由政府主导或者引导，仍可以借鉴市场或准市场规则和途径，解决保障对象的住房租赁消费问题。

倪鹏飞还建议，应该充分利用互联网等新技术发展租赁市场。借鉴出租车服务的经验和模式，政府可以支持企业和机构搭建住房租赁平台，利用互联网收集适时的租赁住房信息，为供求匹配提供准确、高效、经济的服务。